现实“成熟”未来“高端” 麓湖板块48亩住商用地花落卓越
今日（3月26日），位于天府新区华阳街道香山村八、九组约48亩的住兼商用地走上拍卖台，共吸引了龙湖、保利、绿城、蓝光、万华等30余家房企参与竞拍，最终卓越以楼面价11250元/㎡、溢价50%、配建并无偿移交统筹住房15%竞得该宗地块，为3月份天府新区的土地拍卖画上一个圆满的句号。据初步测算，在考虑宗地配建幼儿园及无偿移交统筹住房的成本投入情况下，该宗用地的实际楼面价实际上是高于成交楼面价不少的，这也反映了出让宗地周边项目房价的客观情况 。
我们注意到，包括本次出让的宗地在内，近期天府新区出让的多宗住宅类用地出让方式中均有“竟配建并无偿移交一定比例的统筹住房”的设定。通过这种出让方式可实现后期住宅产品的差异化供应，更好地满足市场刚性需求、改善需求和人才保障性住房需求等多元化需要，亦体现了人城境业的和谐统一和高质量建设公园城市的先进营城理念。
本次出让宗地所在的麓湖板块正处于天府中心规划范围之内。天府中心占地43平方公里，主要包含总部经济功能区和国际会展功能区两大部分，是天府新区未来的城市中心区域。根据天府新区最新规划，麓湖板块将坚持“人城产”融合发展，打造以商旅目的地为标识的生活性服务业特色区域商圈。
一月之内，天府新区4次供地，共成交7宗土地，一方面体现了天府新区认真贯彻落实中央、省、市统筹推进疫情防控和经济社会发展工作部署，另一方面也体现了房企对天府新区公园城市建设理念的认同和蕴含着巨大发展潜力的看好。
土拍结果
宗地位置：天府新区华阳街道香山村八、九组（麓湖片区，天府大道东侧，沈阳路南侧）
用地面积：合68.3270亩(其中出让面积47.7192亩)
用地性质：住兼商用地
容积率：住宅用地不大于6.36万平方米，可兼容商业计容建筑面积不大于总计容建筑面积的10%
建筑高度：详见四川天府新区成都管理委员会原规划建设国土局《规划条件》（建筑〔2019〕第052号）
建筑密度：①住宅用地不大于45%；②服务设施用地不大于50%；③服务设施用地（幼儿园）不大于35%
起拍价：1000万元/亩
成交价：1500万元/亩（增加移交15%的统筹住房）
成交楼面地价：11250元/㎡
竞得人：卓越
拍卖方式：限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例
配建要求：
麓湖板块的地，注定是土地市场关注焦点
出让宗地位于天府新区华阳街道香山村八、九组，属于麓湖板块。目前宗地尚未实施打围，无未拆除的构（建）筑物，内有杂树、弃土、水渠、坑塘、电线电杆等杂物。
地块总用地面积68.3270亩，其中出让面积47.7192亩（①号地块）。整个地块被分为三大块，其中①号地块为住宅兼容商业用地，②号地块为占地面积12.1515亩的服务设施用地，③号地块为占地8.4564亩的服务实施用地（幼儿园），需规划校舍建筑面积不小于5600㎡，班数12班。
宗地西侧为天府大道，是成都市的城市中轴线。一街之隔便是由万华投资打造的麓湖生态城，该项目不仅是中国四大“神盘”之一，在全国具有极高的知名度，同时该项目已建成部分的实景图也是天府新区公园城市建设的典型样本，多次登上人民日报等中央权威媒体。
地块东侧为梓州大道，是另一条连接成都传统主城区与天府新区科学城片区的重要交通干道；地块北侧的沈阳路，与广州路、深圳路、益州大道南段共同构成天府新区成都片区“三横一纵”的骨干路网；南侧分布有麓湖生态城·五彩林缇等住宅组团、万科公园传奇等住宅小区。
交通方面：宗地距离已开通运行的地铁1号线红石公园站约700米。目前区域轨道交通方面还有地铁18号线一期、6号线三期等正在建设，且两条轨道交通线预计2020年底就将通车，此外规划中的地铁16号线、26号线都将从地块周边穿过，未来地块周边的轨道交通线网密集程度可见一斑。
教育方面：宗地周边有麓山国际光亚学校、成都实验外国语学校（西区）、麓湖哈密尔顿学校、天府七中等教育资源，公立、私立学校皆相当优质。
天府七中实景图
商业方面：目前，宗地周边暂无大型商业综合体，区域居民消费主要依托麓坊中心与复地·御香山等住宅小区的配套商业。
麓坊中心实景图
但该区域未来的商业版图可谓非常“无敌”。首先是，距离宗地约1公里处的红星美凯龙生活美学中心项目，商业体量达11.4万方，是集精品零售、家居、数码潮品、休闲娱乐、餐饮为一体的商业综合体。
据悉目前项目招商进度已完成一半以上，引进有西南首家儿童美学家居hamuoo、西南首家艺术院线ACE影院、方太全国首家餐厨烘焙跨界馆等品牌。项目预计将于今年8月正式开业，相信届时将可为周边超40万客群提供丰富的商业消费场景。
其次，麓湖生态城项目规划的水镇商业沿天府大道两侧分布，未来将呈现为包括大型购物中心、水镇风情街、特色主题商业等丰富的商业集群，总占地面积达600亩左右，目标瞄准了打造世界级的水镇商业。
景观方面：区域生态资源为一大亮点，万安公园、麓湖生态城红石公园、云朵乐园、南湖湿地公园、维也纳森林公园、天府公园均分布在宗地周边不远处。“公园城市”俨然成为天府新区一张重要的名片。
红石公园实景图
周边品牌房企云集，板块高端形象深入人心
新房市场方面，当前麓湖板块在售项目包括麓湖生态城、中海麓湖公馆、万科公园传奇、万科公园都会等。
麓湖生态城实景图
麓湖生态城预计将于今年5月推出「玥港」全新组团，户型面积135-260㎡，项目上批次精装单价19738-32228元/㎡；中海麓湖公馆精装高层258万元/套起，精装叠拼455万元/套起；万科公园传奇精装参考单价18000-22000元/㎡；万科公园都会精装均价22000元/㎡。
二手房市场方面，麓湖生态城各组团二手房均价28000-93000元/㎡不等，与本次出让地块距离最近的麓湖生态城高层产品组团五彩林堤，二手房均价29000元/㎡。蔚蓝卡地亚花园城二手房均价28000元/㎡，区域二手房与新房存在较为明显的剪刀差，这一因素也将有利于新房的去化。
土地市场方面，板块内最近一次土地成交是在2019年11月14日，当天人居置业以11250元/㎡的楼面地价竞得位于麓湖生态城西侧的87.4亩住兼商地块。再往前便是2019年7月24日，德商、中海分别以楼面价13875元/㎡、13950元/㎡瓜分麓湖板块两宗地块。
通过上述分析，可见无论是产业支撑，还是人口聚集、城市建设方面，麓湖板块都有着得天得厚的优势，一众品牌房企的争相入驻和高品质的项目呈现，更是将该板块标定为当前天府新区的第一高端板块。
今日卓越拿下板块内约68亩住兼商用地，其中住宅用地容积率不大于2.0，同样具备打造高端产品的指标条件。麓湖板块2020年的高端竞争格局，也将由此而变得更加热闹。